MICELI Laetitia

Les bailleurs sociaux ont pour mission de loger les foyers à faible et moyen revenus. Dans ce cadre, la maitrise du foncier constitue un défi juridique et économique de première importance. Les baux réels immobiliers de longue durée que sont le bail emphytéotique, le bail emphytéotique administratif, le bail à construction, le bail à réhabilitation, le bail réel immobilier et le bail réel solidaire présentent des atouts importants. Ils donnent la possibilité aux bailleurs sociaux de réaliser des opérations de construction et de réhabilitation de logements qui sont par la suite intégrés, pour la durée du bail, au marché locatif social ou encore qui permettent l’accession sociale à la propriété. Ces outils de maitrise foncière, aux affectations sociales spécifiques, suscitent des discussions et interrogations tant au sujet de leur nature que de leur régime. Ces questionnements nourrissent l’inquiétude des praticiens et la perplexité d’une partie de la doctrine. Ce travail de thèse permet d’établir que ces contrats qui semblent être multiples présentent une unicité de nature. Ils octroient un droit réel immobilier sur le fonds du bailleur et un droit de propriété temporaire sur les constructions ou réhabilitations réalisées par le preneur. Leur régime comprend un ensemble de règles dont ces contrats partagent des grandes lignes communes et intègrent également des spécificités dictées par leurs affectations sociales respectives. Le modèle emphytéotique a été décliné en plusieurs formules afin de répondre aux nécessités sociaux-économiques.
L’ensemble de ces éléments conduit à conclure que ces baux réels immobiliers de longue durée constituent des outils efficaces et nécessaires dans le contexte actuel de crise du logement.

Mots-clés : Bailleurs sociaux – Maîtrise foncière – Baux réels immobiliers de longue durée – Bail emphytéotique – Bail emphytéotique administratif – Bail à construction – Bail à réhabilitation – Bail réel immobilier – Bail réel solidaire – Unicité de nature et de régime – Déclinaison – Affectation.

Social lessors are in charge of housing low and middle-income households. In this context, land tenure is a major legal and economic challenge. Long-term real property leases such as long lease, administrative long lease, construction lease, rehabilitation lease, real property lease and solidarity real lease present significant attractions. They give social lessors the opportunity to carry out housing construction and rehabilitation operations which are then integrated, for duration of lease, into social rental market or which permit social home ownership. These land management tools, with their specific social uses, give rise to discussions and questions about both their nature and their regime. These questions are a matter of concern for practioners and a source of perplexity for part of doctrine. This thesis work enables us to establish that these contracts, which appear to be multiple, are unique in terms of their nature. They grant a real property right on the lessor’s land and a temporary property right on the constructions or rehabilitations carried out by the lessee. Their regime is characterised by common guidelines, even if specificities are dictated by their respective social allocations. The emphyteutic model has been declined in several formulas in order to respond to social-economic needs. All of these elements lead to the conclusion that long-term real estate leases are effective and necessary tools in current housing crisis context.

Keywords : Social lessors - Land management - Long-term real estate leases - Emphyteutic leases - Administrative emphyteutic leases - Construction leases - Rehabilitation leases - Real estate leases - Solidarity real leases - Unity of nature and regime - Declination - Allocation.

Directeur(trice) de thèse : Béatrice BALIVET

Membres du jury :
- Mme Béatrice BALIVET, Directrice de thèse, Maître de conférences habilitée à diriger des recherches, Université Jean Moulin Lyon 3,
- Mme Christelle COUTANT-LAPALUS, Rapporteure, Maître de conférences habilitée à diriger des recherches,, Université de Bourgogne,
- M. Matthieu POUMAREDE, Rapporteur, Professeur des universités, Université de Toulouse 1 Capitole,
- Mme Hervé DE GAUDEMAR, Professeur des universités, Université Jean Moulin Lyon 3,
- M. Hugues PERINET-MARQUET, Professeur, Professeur des universités, Université de Paris Panthéon ASSAS,
- Mme Blandine MALLET-BRICOUT, Conseillère à la Cour de Cassation, Paris.

Président(e) du jury : Hugues PERINET-MARQUET